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Anwalt Kanzlei Bremen
02.06.2015  | BGH entlastet Mieter von Schönheitsreparaturen - Nicht bei Quotenabgeltungsklausel und unrenovierter Wohnung

 


Nicht nur starre, sondern auch flexible Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Außerdem dürfen Vermieter die Instandhaltung einer Wohnung nicht pauschal auf den Mieter übertragen, wenn diese beim Einzug gar nicht renoviert worden ist. Mit gleich drei Grundsatzentscheidungen rückte der BGH am Mittwoch von seiner bisherigen Rechtsprechung ab. Die Entscheidung könnte jeden zweiten Mietvertrag betreffen, Vermieter fordern eine neue Regelung.


 


 

Schönheitsreparaturen können nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm die Wohnung beim Mietbeginn unrenoviert überlassen wurde, ohne dass er dafür angemessen entschädigt worden wäre. Eine vorformulierte sogenannte Renovierungsklausel, die dem Mieter einer unrenovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch, (BGB) unwirksam.


Die Beweislast dafür, dass ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, trägt der Mieter. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.


Diese Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 sowie VIII ZR 242/13) gehören zu mehreren Grundsatzentscheidungen, mit denen der u.a. für das Wohnraumietrecht zuständige achte Zivilsenat den Mietern beim Streitthema Wohnungsrenovierung den Rücken gestärkt hat. In allen Fällen hatten Vermieter ihre Ex-Mieter auf Schadenersatz verklagt, weil diese beim Auszug die Wohnung nicht instand gesetzt haben.  


Quotenabgeltungsklauseln unwirksam 


Neben der Wirksamkeit der Renovierungsklausel, mit der die Schönheitsreparaturen, welche nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegen, auf die Mieter übertragen worden waren, ging es in Karlsruhe auch um die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, welche immer wieder für juristische Streitigkeiten durch alle Instanzen sorgen. Sie verpflichten den Mieter, anteilig Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall zu übernehmen, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.


Solche Klauseln erklärte der Senat für in formularmäßigen Mietverträgen schlicht unwirksam. Damit sind nicht mehr nur starre Fristen unwirksam, sondern Mieter dürfen gar nicht mehr verpflichtet werden, die Kosten für Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses nach einer bestimmten Quote anteilig selbst zu tragen, wenn sie vor Fälligkeit nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan ausziehen (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13). Nach Ansicht des Verbandsdirektors des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, der die Urteile aus Karlsruhe als "wegweisend" bezeichnete, sind solche Klauseln in jedem zweiten Mietvertrag enthalten.


Seine bisherige Rechtsprechung, dass der vom Mieter zu tragende Anteil dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit der letzten Schönheitsreparatur und dem Zeitraum entsprechen müsste, nach dem der nächste Renovierungsbedarf bestünde, wenn der betroffene Mieter das Mietverhältnis fortsetzen würde, gibt der Senat auf. Dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne, benachteilige den Mieter unangemessen, bei Abschluss des Mietvertrages sei ihm nicht klar und verständlich, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen könnten. Die Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung begründete der BGH damit, dass sich die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den letzten Jahren verschärft hätten.


Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte eine neue gesetzliche Regelung. "Die Schönheitsreparaturen sollten künftig grundsätzlich Sache des Mieters sein. Das würde Rechtssicherheit für beide Parteien schaffen und wäre im Interesse aller Beteiligten", sagte Kai Warnecke. Es sei nun zu befürchten, das künftig verstärkt nur renovierte Wohnungen übergeben würden, um Streit zu vermeiden, so Axel Gedaschko vom Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Das könnte auch Auswirkungen auf die Höhe der Kaltmiete haben.


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